פסק-דין בתיק ת"א 1025-04

עיריית רמת גן התקשרה בהסכם למכירת זכויות מקרקעין שבבעלותה לחברה קבלנית. המדובר במקרקעין במזרח העיר רמת גן ובאזור ששימש בעבר כ"בית מטבחיים", הגובל בבית העלמין של בני ברק. לאחר רכישת זכויות הבעלות מידי העירייה, החברה הקבלנית (עם שותפה נוספת) הקימה על המקרקעין בנייני מגורים בשכונה הידועה בשם "גני מרום" (להלן: " הפרויקט"). לצד התמורה שנקבעה בהסכם בגין זכויות הבעלות של העירייה, נקבע בהסכם כי בעקבות אישורה הצפוי של תכנית בנין עיר חדשה ותוספת זכויות בניה במסגרתה, תשולם לעירייה תמורה נוספת. במוקד התביעה העיקרית עומדת הטענה כי החברה הקבלנית הפרה את ההסכם משלא שילמה את התמורה הנוספת. לעמדת החברה הקבלנית היא אינה צריכה לשלם את התמורה הנוספת - בוודאי לא במועד הנקוב בהסכם - לנוכח שורה של הפרות שנטען על ידה שבוצעו כלפיה. בגין הפרות אלה הגישה החברה הקבלנית גם תביעה שכנגד.

העובדות הצריכות לעניין

המכרז, הסכם המכר והמצב התכנוני הראשוני

1.         ביום 19/11/96 פרסמו התובעות והנתבעות שכנגד 2-1 - עיריית רמת גן והחברה הכלכלית לפיתוח רמת-גן בע"מ (להלן, בהתאמה: " העירייה" ו-" החברה הכלכלית", וביחד: " התובעות") - מכרז פומבי מס' 2/96 (להלן: " המכרז") [תנאי המכרז צורפו כנספח א לתצהירו הראשון, מיום 29/4/07, של מתתיהו (מתי) מגן - הבעלים והמנהל של הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: " תנאי המכרז", " מתי" ו-" תצהיר מגן")]. עניינו של המכרז במכירת זכויות העירייה (60%) בחלקת קרקע שכונתה בתנאי המכרז -"המגרש". יוער כי 40% הנותרים מהזכויות במגרש היו בבעלות עיריית בני ברק ועיריית גבעתיים ונמכרו על ידיהן לחברת חצרות נכסים והשקעות בע"מ (להלן: " חצרות") (ראו סעיף 7 לתצהיר מגן).

המגרש האמור הוגדר בסעיף 3 לתנאי המכרז כך - "המגרש הידוע כמספר 1, המהווה צרוף חלקים מחלקות 10 ו-275 בגוש 6187, על פי תכנית בנין עיר רג/במ/823/9" (להלן: " המגרש"). "התכנית" הוגדרה בסעיף 2 לתנאי המכרז כ-"תכנית בניין ערים החלה על המגרש כמפורט בסעיף 5 להלן"; בהתאם, בסעיף 5 נקבע כי "המגרש הוא מגרש מס' 1 המוגדר כאזור מגורים מיוחד על פי תכנית בנין עיר רג/במ/823/9. התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 4054 מיום 5.11.92" (להלן: " התכנית הקודמת"). הגם שהתכנית הקודמת היא שחלה על המגרש נכון לעת פרסום המכרז, כבר אז היה צפוי אישורה של תכנית חדשה להגדלת אחוזי הבניה שלימים נודעה כתכנית רג/1187 (להלן: " התכנית החדשה"; ראו סעיפים 1 ו-7 לתנאי המכרז).

2.         ברקע ההליכים כאן עומד שינוי המצב התכנוני בעקבות אישור התכנית החדשה. לצורך הבנת שינוי זה כראוי, יש לייחד מספר מילים לתכנית הקודמת [תשריט התכנית הקודמת צורף כנספח א לתצהירו הראשון, מיום 29/3/07, של רחמים שרים - מהנדס העיר רמת גן בין השנים 2001-1990 (להלן: " שרים" ו-" תצהיר שרים")]. מטרת תכנית זו הייתה שינוי ייעוד המקרקעין שהיו ידועים כחלקות 10 ו-275 בגוש 6187 ובכינויים "מתחם בית המטבחיים" על שם השימוש שנעשה בהם בעבר (להלן: " המתחם"). גבולות המתחם הם בית העלמין בתחום שיפוטה של עיריית בני ברק מצפון; שכונת מרום נווה (רח' חזון איש) ממערב; שכונת רמת עמידר (רח' הרב לוין) מדרום; ומגרש כדורגל (שלאחריו רח' לנדרס) ממזרח. במסגרת שינוי הייעוד האמור, יצרה התכנית הקודמת מספר מגרשים במתחם. המגרשים העיקריים שנוצרו במתחם הם מגרש 1 (הוא המגרש כהגדרתו לעיל) שהוגדר כאזור מגורים מיוחד; וכן מגרש 4 הממוקם מזרחית למגרש 1 ומערבית למגרש הכדורגל והוגדר כאזור למוסד ציבורי. בנוסף, התכנית הקודמת התירה בניית 202 יחידות דיור ב-5 בניינים ו-200 מ"ר שטחי מסחר (בסך הכול 21,410 מ"ר שטחים עיקריים) במגרש 1. יוער כי במסגרת רישום איחוד וחלוקה בהתאם לתכנית הקודמת, נרשם מגרש 1 כחלקה 443 ואילו מגרש 4 נרשם כחלקה 446 (להלן, בהתאמה: " חלקה 443" ו-" חלקה 446") (ראו סעיף 4 לתצהיר שרים). כאמור לעיל, חלקה 443 וחלקה 446 (מגרשים 1 ו-4 בשמותיהן הקודמים) היוו את חלק הארי של המתחם.

3.         הנתבעת והתובעת שכנגד - מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות (1997) בע"מ (להלן: " מגן") - היא חברה פרטית שעיסוקה בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן. בחודש ינואר 1997 הגישה מגן את הצעתה למכרז (נספח ב לתצהיר מגן). במסגרתה, הציעה מגן 25 מיליון ש"ח בתמורה לזכויות העירייה במגרש (להלן: " התמורה המקורית"). הצעת מגן הייתה ההצעה הזוכה במכרז. בהתאם, ביום 7/5/97 נחתם הסכם מכר בין העירייה והחברה הכלכלית מחד גיסא ("המוכר") לבין מגן מאידך גיסא ("היזם") (להלן: " הסכם המכר" או " ההסכם", נספח ג לתצהיר מגן).

4.         ליבת ההסכם היא מכירת זכויות העירייה במגרש כנגד תשלום התמורה המקורית בשיעורים ובמועדים הנקובים בסעיף 13 להסכם; וכן תשלום תמורה נוספת לעירייה כקבוע בסעיף 14 להסכם, בגין ההשבחה הנובעת מהתכנית החדשה כאשר זו תאושר (להלן: " התמורה הנוספת"). סעיף זה ראוי לציטוט מפאת חשיבותו לענייננו:

"14.1   היזם ישלם לעיריה את התמורה הנוספת בגין מלוא ההשבחה בערך הקרקע עקב אישור התכנית החדשה וזאת 60 ימים מהיום בו התכנית החדשה אושרה למתן תוקף.

14.2    חישוב התמורה יעשה באופן כדלקמן:

א.         תחושב התמורה (ללא מע"מ) ששילם היזם (מגן - ע.ב.), על פי סעיף 13 לעיל, לכל מ"ר מבונה (שטחים עיקריים) של התכנית.

ב.         הסכום שיתקבל יוכפל במספר המטרים המבונים (שטחים עיקריים) שיתקבלו בתכנית החדשה.

ג.          הסכום האמור יהיה צמוד למדד כמפורט בסעיף 13 לעיל. הוא יגדל בשיעור שבו יגדל המדד שיהיה ידוע ביום ביצוע התשלום לעומת מדד הבסיס שהוא מדד ספטמבר 1996 שפורסם באוקטובר 1996.

ד.         לסכום שיתקבל יתווסף מע"מ כשעורו בחוק במועד התשלום".

(ההדגשה שלי - ע.ב.)

בהקשר זה סעיף 12(ב) לתנאי המכרז מוסיף וקובע כי תשלום התמורה הנוספת הוא תנאי מוקדם להוצאת היתרי בניה לביצוע הפרויקט; ולפי סעיף 2.1 להסכם, המכרז ומסמכיו מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם המכר גם אם לא נכללו בו.

5.         סעיפים נוספים בהסכם המכר רלוונטיים לענייננו. כך, סעיף 5 להסכם קובע שאישור מועצת העיר ואישור שר הפנים להסכם הם תנאים מתלים לקיומו. בסעיף 6.4 העירייה מצהירה כי על חלק מהמגרש מצויים מחסני עירייה וכן מבנה המשמש דייר מוגן וכי היא מתחייבת לפנותם בתוך שנה ממועד קבלת אישור שר הפנים להסכם (להלן: " המועד הקובע") (ראו גם סעיף 1 לתנאי המכרז שלפיו זו התחייבות משותפת של התובעות). להסכם המכר אף צורף נספח שבמסגרתו התחייבו הן העירייה והן החברה הכלכלית למסור למגן את החזקה במגרש כשהוא "פנוי וריק מכל אדם וחפץ" (להלן: " הנספח להסכם המכר", נספח ד לתצהיר מגן). בהמשך לכך, מתחייבת העירייה למסור את החזקה במגרש למגן עד למועד הקובע וכנגד קיום כל התחייבויות מגן על פי ההסכם עד וכנגד מסירת החזקה (סעיף 7.1 להסכם). בהקשר זה יוער כבר עתה כי אישור מועצת העיר להסכם ניתן ביום 18/5/97 ואישור שר הפנים ניתן ביום 17/5/98 [נספחים יט ו-כא (בהתאמה) לתצהירו הראשון, מיום 29/3/07, של דוד זילכה - מנהל מחלקת נכסים בעירייה (להלן: " זילכה" ו-" תצהיר זילכה")]. המועד הקובע הוא אפוא 16/5/99.

סעיף 8 להסכם מפרט את הצהרות מגן - כגון בדיקת המגרש ומצבו הפיזי והמשפטי; בדיקת תכניות הבניה החלות על המגרש ותכניות בנין עיר שבתוקף; עריכת בדיקה כלכלית מתאימה באופן שהתמורה שהציעה היא הראויה והנכונה בגין הזכויות במגרש; וכיו"ב.

בדומה לסעיף 7 לתנאי המכרז, עוסק סעיף 9 להסכם המכר בתכנון החדש הצפוי. במסגרת הסעיף האחרון מצהירה מגן כי ידוע לה שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן (היא הנתבעת שכנגד 3, להלן: " הוועדה המקומית") מתכוונת להכין תכנית להגדלת אחוזי הבניה על המגרש; ושתכנית כאמור טעונה אישור הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: " הוועדה המחוזית"). בסעיף 9.3 נקבע שהתכנית החדשה תוכן, ככל האפשר, בתיאום עם מגן.